甄爱军
当前购房者置业情绪仍受多方面因素影响，其中居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心等依然是关键，这些因素能否好转以及政策托底力度的大小直接影响着下半年房地产市场走势。
恢复不及预期
从市场整体表现来看，2023年前两个季度楼市已经进入复苏阶段，但恢复速度尚未达到市场预期。
据中指研究院统计，重点100城新建商品住宅成交活跃度一季度回升、二季度回落，上半年累计成交规模同比增长11%，成交规模为近年来同期较低水平。据初步统计，2023年上半年，重点100城新建商品住宅月均成交面积约3330万平方米，同比增长11%，近8年中仅高于2022年同期。
上半年重点100城新建商品住宅销售面积同比增长11%，其中一季度同比增长接近20%，二季度与去年同期基本持平。另据初步统计，2023年6月，重点100城新建商品住宅成交面积与5月基本持平，在高基数下，同比下降超20%。6月，市场表现明显不及预期，年中并未出现明显行情。
从需求特征来看，与去年类似，改善性住房需求仍是上半年市场关键支撑。此外，在房地产销售疲软背景下，房企推盘能力及意愿均偏弱，上半年供给端整体表现弱于销售端，新房库存小幅回落，但仍维持高位，三四线城市去化压力突出。
市场成交不给力，在很大程度上拖累了房价走势。从5月开始，百城新房价格转跌，二手房价格环比已连跌13个月，房价下跌压力加大。据中指院数据，2023年上半年，百城新建住宅价格累计上涨0.01%，24个城市价格累计上涨，74个城市累计下跌;6月百城新建住宅均价16179元/平方米，环比下跌0.01%，连续下跌2个月，跌幅与5月持平;同比下跌0.16%，跌幅较5月扩大0.05个百分点。
二手房方面，2023年上半年，百城二手住宅价格累计下跌0.82%，18个城市价格累计上涨，82个城市累计下跌。6月百城二手住宅均价15746元/平方米，环比下跌0.25%，连续14个月下跌;同比下跌1.75%，跌幅扩大0.23个百分点;环比下跌的城市有91个，较上月增加8个。
在土地市场方面，上半年全国土地市场延续低迷态势，300城住宅用地供求规模同比下降均超三成，降至近10年来同期最低。不过，由于核心城市优质地块放量，从而带动楼面价结构性上涨。在全国销售承压背景下，房企在核心城市补货意愿增强，局部城市土拍升温，北京、杭州等城市多宗地块竞拍至最高上限，参拍企业数量创新高。上半年地方国资托底乏力，22城中拿地金额占比由上年的42%降至9%;央国企仍是拿地主力，上半年拿地金额占比升至57%。
政策持续松动
当前多数城市限制性政策已取消，但专家认為下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市场下行趋势。
与此同时，考虑到5月主要宏观经济指标有所转弱，经济恢复基础尚不稳固，稳地产的重要性更加突出，加之二季度市场持续转弱，下半年政策加力预期增强。具体来看，因城施策方面，核心一二线城市存在一区一策优化可能;企业端有望继续落实资金支持政策;“保交楼”资金和配套政策亦存在进一步发力空间。
“下半年政策加力预期增强，但房地产政策力度和节奏取决于宏观基本面的变化，若下半年经济出现超预期转弱情况，则房地产作为经济‘稳定器，托底政策或将加快落地，核心一二线城市‘一区一策有空间。”中指院一位不具名分析师如是说。
从短期来看，预计需求端政策仍将聚焦于降低购房门槛和购房成本，核心一二线城市政策有望适度纠偏，“一区一策”、结合生育政策等或是重要方向，如信贷端优化“认房又认贷”、降低首付比例、降低房贷利率等，针对改善性住房需求的信贷政策有望加力。此外，优化限购范围、降低交易税费等也存在较大空间，“房票”安置或成为更多城市支持房地产市场发展的举措之一。
在企业端，政策仍将侧重缓解房地产企业的资金压力、防控风险，对房企的金融支持措施有望继续落地。另外，“保交楼”资金和配套举措也有望进一步跟进，以稳定市场预期。
成交小幅反弹？
当前购房者置业情绪仍受多方面因素影响，其中居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心等依然是关键，这些因素能否好转以及政策托底力度的大小直接影响着下半年房地产市场走势。
有机构指出，中性预期下，全年宏观经济稳步恢复，下半年房地产政策维持当前节奏，购房者置业情绪缓慢修复。在此情况下，中指院有关人士预测，中性预期下，下半年市场恢复仍有波折，销售面积在低基数下或实现小幅增长，全年销售面积与2022年基本持平。
有专家认为，下半年应该进一步释放政策效应，以促进楼市加快复苏。上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，就新房交易市场来说，后续既要在行政、金融和财政等方面落实见效快的政策，也要积极关注一二手房联动的问题。当前楼市政策调控要朝着“盘活二手房、鼓励置换新房”的方向进行。他说：“只有这样，才能防止市场进一步降温，并促进房地产交易市场的通畅和健康发展。”
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