梅春来
广东文佩律师事务所，广东 深圳 518172
目前，业主委员会在诉讼期间遭遇任期届满换届，作为被告一方的物业公司或其他诉讼参与人，通常会根据物业管理条例的相关规定主张业主委员会任期届满，不得继续履行职责，并据此主张任期届满的业主委员会不具有诉讼主体资格。
司法审判对这一类的争议，也存在不同的裁判标准，如笔者团队代理的（2020）粤0307 民初1230 号一案，深圳市龙岗区人民法院认为，方某珍等五原告（业主）以深圳市龙岗区B 街道F 小区第三届业主委员会作为被告提起诉讼，但该业主委员会已任期届满，鉴于本案已无明确的被告，故五原告的起诉不符合法定受理条件。①广东省深圳市龙岗区人民法院（2020）粤0307 民初1230 号民事裁定书。而深圳市中级人民法院在（2020）粤03 民终14125 号案中却认为，五原告提起本案诉讼时，F 小区第三届业主委员会尚在任期内，原告的起诉符合受理条件。虽然在诉讼中第三届业主委员会任期届满，但一审法院应当中止审理以等待新一届业主委员会成立并继续诉讼。②广东省深圳市中级人民法院（2020）粤03 民终14125 号民事裁定书。从上述两案的法院论述中可知，业主委员会任期届满前的诉讼行为有效，只因任期届满需等待新一届业主委员会成立并继续诉讼。
但实务中以业主委员会任期届满而认为其不具有诉讼主体资格的案件也比比皆是，如（2019）京0102 民初31698 号案，北京市西城区人民法院认为G 小区业主委员会向法院提交起诉状的时间为2019 年6月13日，G 小区业主委员会向法院提交起诉状时其任期已经届满，而该小区新一届的业主委员会尚未选举产生，故该届业主委员会不具备民事诉讼主体资格。③北京市西城区人民法院（2019）京0102 民初31698 号民事裁定书。或如（2020）赣07 民终3851 号案，江西省赣州市中级人民法院认为赣州市Y 小区此前业主委员会任期届满后未完成换届选举，依法不具备诉讼主体资格，上诉人的起诉不符合法定起诉条件，一审裁定驳回起诉，并无不当。④江西省赣州市中级人民法院（2020）赣07 民终3851 号民事裁定书。
综合上述案例，不难发现，实务中法院对这一问题并不存在普适性的认定标准，无论是在诉讼中还是起诉前，业主委员会任期届满都可能被法院认定诉讼主体资格的丧失，导致民事诉讼程序的中止或终结，这种情况势必造成小区涉及多数业主利益的诉讼，不能在诉讼时效内提起诉讼，以及正在进行中的诉讼程序被中止。
如果小区存在业主换届困难或迟迟不能选举产生新一届业主委员会，那么小区业主的诉讼权利或其他合法权益就不能得到司法的及时保护。
依前述，部分法院认为，业主委员会任期届满而不具有诉讼主体资格，此时业主一方唯有选择尽快成立新一届业主委员会，通过业主大会授权新一届业主委员会继续参与诉讼的权利。那么问题在于，如若新一届业主委员会迟迟不能成立，该案是否需要中止诉讼？
实务中对这一情形亦存在不同的应对方式，例如笔者团队代理的（2020）粤0309 民初7950 号案，深圳市两级法院面对业主委员会在一审任期届满的事实，继续审理并作出判决。而笔者接触到的其他类似案件，当一审判决作出之时，因任期届满导致上诉人已无法加盖业主委员会公章之情形，法院也准许由承办律师代为签署的方式提起上诉。
从上述实例我们大致可以得出法院的立场，即业主委员会任期届满并不意味着其诉讼主体资格的灭失，而只是诉讼能力因业主委员会成员任期届满而暂停，否则法院应当作出终止诉讼的裁定。
但是涉及全体业主利益的诉讼，在诉讼期内因业主委员会任期届满而中止诉讼，这种做法固然不违反现有的民事诉讼程序相关规定，但小区业主因各种原因导致未能及时产生新一届业主委员会，却是现实中屡见不鲜之事实，法院长时间地对一个有争议性案件予以中止，无论是业主委员会作为原告提起诉讼，还是其他当事人作为原告对业主委员会提起诉讼，都存在权利不能及时得到保护的不利困境。
除上述应对方式外，曾经有法官试图以居民委员会代行业主委员会职责的方式代为诉讼，如（2019）川13 民终2030 号案，法院认为，在新一届业主委员会产生之前，可由案涉小区所在地的村委会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，并可代其参加诉讼。①四川省南充市中级人民法院（2019）川13 民终2030 号民事裁定书。但同时，也有类似案件，居民委员会却以法律未规定这种情况下应由居民委员会进行强制代理为由而拒绝。从居委会的立场来看，涉及小区业主委员会的诉讼，往往涉及法律责任的承担，而居委会在法律上并未作强制性规定的情况，既缺乏主要介入的动机，也因未取得全体业主的认可而勉强代理，况且出庭代理诉讼案件并不同于居民委员会日常开展的民间调处工作，其中除了涉及诉讼代理的专业性，如果聘请律师代为出庭，那么居委会是否能够承担起律师费的支付，也是一个不小的障碍，当然居委会代行业主大会或业主委员会的职责出庭，主要的核心还在于一旦诉讼结果不利，会不会将矛盾的焦点指向居委会？
正因为居委会代行业主委员会出庭诉讼事务存在上述诸多顾虑，即便某些地区推出了“居代业”的相关规定，“居代业”的局限性也决定了，试图以居委会代理业主委员会的方式继续诉讼，在实务中并不多见，显然这并不是简单的制度设计问题，而是责任承担和趋利避害的人性问题。
混乱的认定标准和实际应对措施的局限性，似乎意味着在当前的法律规则下，业主委员会因任期届满导致的诉讼中止只能等新一届业委会选举产生。但笔者认为，我们只要对现行的相关法律规定进行合理的诠释，完全可以填补上述的规则漏洞，从而理顺民事诉讼审理程序，解决业主委员会因任期届满而无法继续诉讼的问题。
（一）从程序的角度
从民事诉讼程序上解释，我们认为根据我国《民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项规定，一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的，应予中止审理，而业主委员会因任期届满而终止履行职务，仅是业主委员会委员的职务终止，并不必然导致业主委员会诉讼能力的丧失，也非法人或其他组织的终止。因此，业主委员会任期届满，应当视为业主委员会诉讼行为能力因业主委员会委员不能履职暂停。但是，若业主委员会在任期届满之前已经委托代理人提起诉讼的，则应当视为已经确定了代理人，只不过这个代理并不是法定，而是意定，而在私法的领域内，意定的法律效力更能体现当事人的自主意志和处分意愿。
当然，我们也承认《民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项规定原意是指自然人的当事人，而非法人或其他非法人组织。但是业主委员会因任期届满而导致委员不能继续履职，既非《民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项规定的当事人死亡，也非第一百五十三条第一款第三项规定的法人或其他组织的终止，而是业主大会的执行机构成员职务终止导致无法有效执行业主大会的意志，这种情形更符合诉讼行为能力的暂停，而非业主委员会诉讼行为能力的丧失，正是基于这一理由，业主大会选举产生新一届业主委员会，并由新一届业主委员会继续上一届业主委员会的诉讼，才能逻辑上说明业主委员会因任期届满而中止诉讼的正当性，而这种诉讼模式并非业主委员会的主体变更，而是业主委员会任职成员的变更，所以，业主委员会无论换届多少次，依然是全体业主设立的执行机构或工作机构，是全体业主的代表，其业主代表的变更就如同代理人变更一样，并不影响业主委员会本身的诉讼主体资格。
（二）从实体的角度
从实体上看，《民法典》第二编第六章业主建筑物区分所有权，以及国务院颁布的《物业管理条例》并未对业主委员会任期届满是否应当自行终止职务作出规定，也未对业主委员会任期届满是否丧失主体资格一事作出明确规定，因此，其他省市的小区业主委员会在新一届业主委员会未选举产生之前，仍由原业主委员会主持处理小区事务一事被基层行政机关默许。《广东省物业管理条例》第三十四条第三款规定，业主委员会任期届满，不得继续履行职责；
《深圳经济特区物业管理条例》第三十九条规定，业主委员会委员因任期届满而终止其职务，但上述地方性法律规定并未规定业主委员会因任期届满而主体资格消灭，而根据《深圳经济特区物业管理条例》第四十二条第二款规定，业主委员会任期届满六个月前，由街道办成立由业主代表和街道办、社区党委或物业管理区域基层党组织、辖区公安派出所、社区居委会派员组成的业主委员会换届小组，通过重新选举的方式产生新一届业主委员会的成员，原业主委员会委员可以连选连任。由此也可知，首先，业主委员会的换届选举变更的是业主委员会的组成人员，而不是变更业主委员会，只是为了区分每届选举的成员情况，才会称之为“第一届业主委员会”或“第二届业主委员会”。因此，小区业主委员会委员因任期届满而重新进行换届选举，仅系业主委员会内部成员的变更，并不影响业主委员会作为民事主体参与诉讼。其次，业主委员会成员因任期届满而终止职务，其影响的是原业主委员会成员在未获得全体业主授权的情况下，不能再继续行使业主委员会的表决权利和决定小区新的事务，即不能依《深圳经济特区物业管理条例》第三十四条规定，对涉及全体业主利益的年度预算、决算方案以及组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用等小区共同事项的管理问题作出表决和决定，但对已作出表决的业主大会或业主委员会决定，原业主委员会成员在新一届业主委员会尚未选举产生之前，为了维护全体业主的利益，仍可继续采取适当的措施继续完成，这一做法亦完全符合《民法典》第一百七十四条第一款第四项以及第二款规定，而在司法实务审判中，江西省南昌市中级人民法院作出的（2021）赣01 民终2648 号民事裁定书同样予以肯定，如该院在裁定书中认为：案涉小区首届业委会经该小区业主选举产生并已履行备案手续。因此，在未经法定程序撤销的情况下，该小区首届业主委员会作为业主自治组织，其民事主体资格一直存在，具备相应的诉讼权利能力和行为能力。业主委员会的换届选举及备案，应属于业主委员会内部组成人员的变动或组织变更，并不影响和改变已依法成立的业主委员会的民事主体资格。①江西省南昌市中级人民法院（2021）赣01 民终2648 号民事裁定书。可见，业主委员会的成员变更如同公司法定代表人、股东或董事的变更，并不会影响到公司法人的诉讼主体资格。可见，笔者主张业主委员会的诉讼主体资格并不因业委会成员的变更而丧失，有司法实务中的生效判决或规定支持，并非只是笔者的假设。
对因业主委员会换届而发生的诉讼主体资格相关纠纷的处理，笔者提出如下建议：首先，业主委员会在任期内提起相关诉讼或参与相关诉讼的活动的，在诉讼程序终止之前任期届满，如新一届业主委员会尚未选举产生，任期届满的业主委员会可以继续代表全体业主履行诉讼义务，但小区全体业主通过业主大会作出不同代理决定的除外；
其次，诉讼期间小区已经选举产生新一届业主委员会的，应当由新一届业主委员会继续代理诉讼，原任期届满业主委员会的诉讼行为对新一届业主委员会有效；
最后，小区业主可以通过业主大会议事规则对该事项进行特别授权，如议事规则明确规定：因涉及诉讼事项，原业主委员会任期届满至尚未选举产生新一届业主委员会之前，仍由原业主委员会继续代表全体业主代为诉讼，诉讼结果对全体业主具有拘束力。
