康养房产项目开发定位规划及户型配比调研报告【优秀范文】

发布时间:2022-09-23 12:06:02

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康养房产项目开发定位规划及户型配比调研报告【优秀范文】

康养房产项目开发定位规划及户型配比调研报告

目录:

一、广德市场及周边竞品情况

二、市场小结

三、swot分析

四、目标客户群体分析

五、新项目户型配比建议

一、广德市场及周边竞品情况

2016-2018,广德市总体处于老城区扩张阶段,祥生、碧桂园等大型房企进驻广德,楼盘定位方面:刚需+改善占80%+投资20%;代表楼盘:祥生观棠府,祥生花涧樾,广德碧桂园碧桂园公园里,碧桂园天誉春熙湖畔,绥安商业街。价格水平在:7000-8500左右。

2018年起,土拍价格逐次突破历史,屡创新高,市区改善性需求持续提升,改善型楼盘不断入市,代表楼盘:祥生君临府,k2玉兰湾,碧桂园天誉广信和园(规划中),价格水平在:8500-9000左右

广德在售楼盘以大面积为主,市场库存约2100套

春熙湖畔-本地开发房企

车距22公里,物业类型为高层、洋房,目前整体去化90%。前期高层毛坯:6800元/㎡,洋房销售均价7500元/㎡

客户群体:

客户需求以刚需为主;

客群来源以市区企事业单位、个体为主,占比高达70%,同时,洋房等物业类型吸引周边地缘性客户,占比为30%;

客户关注重点在小区价格、性价比。

开发商

安徽春熙置业有限公司

楼盘地址

团结东路熙春路交界

占地面积

97亩

总建面

16.7万㎡

容积率

1.9

绿化率

35%

物业类型

高层、洋房

主力户型

97-163㎡

销售均价

7300元/㎡(捆绑车位)

首开时间

2017.1.21

户型配比

类型

面积段

户数

户数百分比

11f高层

三房一卫

95㎡

44

5.13%

11f高层

三房一卫

97㎡

66

7.70%

11f高层

三房一卫

103-105㎡

44

5.13%

11f高层

三房一卫

114㎡

22

2.57%

11f高层

三房两卫

110-118㎡

208

45.27%

18f高层

180

11f高层

三房两卫

119-128㎡

55

16.92%

18f高层

90

11f高层

四房两卫

142㎡

22

10.07%

18f高层

72

18f高层

四房两卫

170㎡

54

6.30%

合计

857

碧桂园天誉-品牌房企广德改善之作

与新项目车距21公里,物业类型为高层、洋房、别墅,目前项目整体去化率70%。在售产品为大户型洋房、高层,近期均价约8400元/㎡。主力面积:140-260㎡。

客户需求以刚改、改善型为主;

项目成交客户主要以个体老板、公务员为主,占比达60%,有一定经济能力,看重改善居住环境;

客户关注重点在于产品、环境。

开发商

广德晋智房地产开发有限公司

楼盘地址

天寿路与桐汭路交叉口

占地面积

226亩

总建面

13.9万㎡

容积率

2

绿化率

40%

物业类型

高层、洋房、别墅

主力户型

140、180、260㎡

开盘均价

精装8400元/㎡

首开时间

2018.2.13

户型配比:

户型配比

类型

面积段

户数

户数百分比

4f叠墅

260㎡

48

6.42%

洋房

四房两厅三卫

140㎡

88

11.76%

洋房

五房两厅两卫

260㎡

34

4.55%

17f高层

四房两厅三卫

180㎡

34

4.55%

17f高层

四房两厅两卫

140㎡

544

72.73%

二、市场小结

产品方面:目前广德地价不断刷新,品牌房企入住,进一步刺激了广德市场,客户群体由早期刚需为主,随着区域条件、经济实力、客户认知度的不断提升,改善型客户不断增加,对产品追去从过去满足居住条件转变为对环境、品牌、服务及面子的追求。

产品面积段主要集中于120~140㎡之间,客户较为青睐,且目前广德主力在售楼盘显性库存约2200套,其中新项目广信和园、金创新地块及6号新地块均未动工,据政府消息,此三宗地块开盘时间预计将推到10月后。目前市场库存有限,且以高层、小高层为主,纯洋房及高端别墅产品缺失,市场存在一定需求缺口;

价格方面:目前市内配套趋于完善、交通更加便利,价格稳中有升,改善类产品价格在8500-9000左右。

三、swot分析

项目优势

(1)交通优势:项目毗邻主干道,距离高速出口仅500米,交通便利、优势明显。

(2)环境优 当前隐藏内容免费查看势:项目周边无工业布局,环境氛围极好,宣木瓜旅游小镇已经初具雏形,利于充分发挥优美环境的优越性,打造低密度社区,提高项目调性。

(3)品牌优势,项目属于安徽省首批特色小镇,具备一定知名度和品牌宣贯基础。

项目劣势

配套不足:项目周边10km医院、学校等大型公共设施较缺乏;

项目市场机会

项目周边竞品较少,且本身具备旅游、医疗、养老特色配套规划,可结合项目自身特点,完善生活配套,打造高端低密洋房、墅区,吸引广德市区及周边城市改善、投资客群。

项目威胁

(1)项目位处城郊,离市中心较远,区域板块热度相对较低。

(2)项目整体住宅规模较小,不宜大开大阖,对渠道拓展、营销资源整合要求较高。

四、目标客户群分析

以海棠小镇在该地区的长期经营、且作为首批安徽省特色旅游小镇,已经在当地形成了一定品牌影响力,会对周边改善、养老、投资客户群体构成产生一定牵引。项目客户群主要包括高端群体、投资客、周边乡镇的改善、养老客群。区域上,主要以广德市、周边投资、改善、养老客户为主,其他乡镇客户和浙江、上海投资客户为补充。

五、户型配比建议:

通过广德市场竞品推货主力户型去化速度分析,目前广德市主力户型以120—140㎡三房、四房为市场主流户型,花园洋房及别墅产品较为稀缺,综合广德整体发展及销量,区域内竞品及市场比较受关注的项目,同时结合新项目自身区位及指标,根据周边客群特征经济技术指标、限高等要求,建议项目产品以低密度花园洋房和别墅相结合,实现快速去化,并追求项目利润最大化:

洋房(4层)户型以110—120㎡三房为主力,紧抓市场改善、养老客户群体,填补市场空缺,总价保持相对较低,确保新品快速开盘去化。

采取部分双拼、独栋别墅,独栋别墅220-280平左右面积,满足高端客户需求。双拼别墅150-220左右,以在控制总价和体现充分舒适度的前提下同独栋产品相区分,促进开盘去化。

户型配比建议方案:

根据目前项目规划,为实现项目产品合理搭配,实现项目利润最大化,具体户型面积段配比:

产品

户型

面积段

套数

比例

洋房

三房两卫

110-125㎡

16

17.78%

三房两卫

126-140㎡

16

17.78%

别墅

独栋

220-250

12

13.33%

250-280

8

8.89%

双拼

150-180

20

22.22%

180-220

18

20.00%

在户型选取思路上,充分利用项目低密度、点状供地特点,拉宽项目面宽,保证多室朝南、南北通透,附赠入户花园、主卧大露台,首层及二层设置前后花园,最大化增加产品附加值。

户型排布:

洋房s38-6

洋房s38-7

独栋别墅a1-2:250平米

独栋别墅a2-6:280平米

双拼别墅c1-2-4:152平

双拼别墅b4-6:212平

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